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209萬套實際入住僅22% 深圳住宅供大于求相當嚴重

  5月份以來,全國范圍內房地產業緩緩回暖,深圳也不例外。一路走到眼前,已是傳統的“金九銀十”之期。相似的過程自2010年以來一再重復。一線城市房價實際上在緩步上爬,與此相伴的是日漸萎縮的量能。

  坊間聲音嘈雜,局外人多是霧里看花。無論場內場外,房價切身相關,“羊群效應”非常明顯。這種限購下磨洋工的過程,讓多空雙方都略受煎熬,但更多是逐漸消磨掉了人們對調控的信心。

  盡管調控持續加碼,社會上形成的看多樓市的一致預期是空前的。調控越嚴厲,預期越堅挺。對后市的判斷演變為單一的政策解讀,房產作為商品的屬性和基本面已被拋之腦后。

  在信息傳導混亂的市場中人們無從做出理性判斷。深圳樓市的供需、結構、變動因素等種種基本面的數據,在喧囂的情緒化語言中早已失真。而官方在房地產方面沒有做到基本的真實信息供應,也沒有在市場信息混亂時做到正本清源。

  延續此態勢,損害的除了投資者,還有未來的整個市場和經濟生態。筆者將在此版面中斷續描繪近年來所了解到的深圳樓市生態,從與之直接或間接相關的供需、經濟和人口結構、政策和金融影響等角度進行闡發。僅為一己之見,希望讓未來的探討和爭議有一個基礎。

  住房再特殊,終歸是商品。市場生態再復雜,脫離不了供需的基本面。即便這不是決定交易價格的唯一條件,也是一個相當重要的基礎。對深圳樓市生態觀察的切入點,就從供求關系開始。

  高強度開發下住宅存量高企

  “土地資源緊缺”,是深圳人幾乎全體一致的認知。也是看多深圳樓市的有力依據之一。與此同時,建市30年來,深圳年均建設用地增長超過30平方公里,放眼全球,這種長時間持續的高強度開發也堪稱極致。

  目前站到深圳任何一座高樓上俯視深圳,生態線外的幾乎每一寸土地都豎滿了建筑。樓宇密集度在國內恐怕無出其右。這種開發力度之下的住宅存量,到底有多大?

  迄今為止,最權威、也是唯一由深圳市政府發布的深圳住房總套數,來自于深圳市政府2011年5月發布的《深圳市住房保障發展規劃(2011—2015)》。

  在“住房總量”中有明確表述:“2010年末,全市住房總建筑面積4.09億平方米,約810萬套。”后文對此數據進行了確認并有提升:27萬套保障房“占全市住房總套數的3%”。據此數據可反推住房總套數約為900萬套。

  此數據的含金量,筆者這樣看:1.數據經兩次確認,不可能為筆誤;2.官方沒有多報的動機(總數越高則保障房占比越低,無益于政績)。則深圳住房總套數至少為810萬套。

  但對該文數據略加梳理,發現所列住房總數沒有包括深圳市的龐大違建群體。

  在2011年發布的另一份官方文件《深圳市住房建設規劃(2011-2015)》中,對深圳市現有住房分類的表述是:“2009年底,全市住房總建筑面積4.09億平方米。”

  另一方面,深圳市官方曾經對違建的存量有過多次統計。最近的一個權威數據,是2011年深圳規劃土地監察部門公布的“歷史遺留違法建筑”4.05億平方米(約38萬棟)。

  顯然,4 .09億平方米的官方住房口徑中不可能包含4 .05億平方米的違建面積。則兩者相加,深圳市的住房總面積在8億平方米以上。合法建筑和違建數量各占半壁江山。

  以100平方米/套計算,違建部分的住房套數就有400萬套之多。二者相加,深圳市實際的住房總套數在1200萬套左右。而深圳市的常住人口是1036萬人。

  可交易住房遠超商品房總量

  如談論市場供需,在1200萬套住房總套數中,需要刨除不可交易住房,實際可交易的住房才是市場化的供需。

  先退一步,假設0 .65億平方米的“工業區配套宿舍和其它住房”估算為200萬套,予以刨除。在1200萬套住房總量中,仍有1000萬套成套住房的供應。

  其中所包含的不外乎:商品房、保障房;合法的單位、個人、村民自建房,大量違建及“模糊住房”(下文詳解)。在這些分類中,商品房是明確可流通住房。但實際上,其他類型住房也已經在市場上大量流通。

  在深圳市面上,各類自建房和違建房被籠統概括為“小產權房”,雖然定義被指不確,但交易已日趨活躍。目前已有大量專門的中介負責此類交易,尤其是成片區的“村委自建房”和小區式的“小產權房”。所謂法不責眾,當市場大規模的交易已經發生時,實際上其商業信用已經自動在市場上建立起來,成為市場上的有效供給。

  在上文中,官方公布違建的只是“農村城市化歷史遺留違法建筑”,但在官方口徑之外的“模糊住房”尚有大批存量,亦在商品房的統計之外。且這部分住宅是迥異于原特區外“小產權房”的“高富帥”型住房。市場信任度和信譽更佳。

  “模糊住房”成因復雜,有業主本身改擴建,有開發商因素未完備流程所致,有各類集體通過各種方式籌建而成但手續未齊全。

  盡管按照嚴格的房地產法規,只有商品房和到期的早期保障房允許市場流通,但在上文所列各類住房中,多已通過不同形式參與到市場中。其中相當一部分賣相不賴,并且在長期交易中基本形成了實際的市場信用。只有違建中的部分“矮窮丑”型住宅因出身的“先天不足”難獲市場認可。

  下面對各類房產進行粗略估算。

  商品房:按2011年6月深圳市地稅局統計數據,有154萬套。

  自建房(非原住民):據房地產信息網專業人員統計,合法單位及個人自建住房約55萬套。

  以上合計209萬套。

  再刨除27萬套保障房,在剩下的760萬套住房中,包括了村民自建房、各類違建房和“模糊住房”。據房地產信息網專業人員估算,深圳的村民自建房為450萬套,則“模糊住房”有300萬套之多。即便在村民自建房中,也有相當一部分是物業完善的小區型住宅。按最低標準估算,在760萬套其他住房中有300萬套實際可交易。

  則深圳樓市中實際可流通的住房約有510萬套。遠遠超越商品房本身的數量。

  以水電數據估算實際使用情況

  空置率是爭執不休的話題。房地產業內和房地產主管部門始終未給出具有說服力的數據,近年來則對此避而不談。

  實際上政府部門如果想查證空置房數量并不難。跟住房使用最密切相關的可統計消費數據是用水和用電。用水量方面,2010年到2011年,深大學生已做過調研統計。筆者就根據公開數據簡單盤算一下深圳市的用電數據。

  2004年6月,深圳供電分公司向媒體公布的深圳居民用戶是150萬戶。2006年6月,媒體發布的公開數據為170萬戶。按此居民用戶的增速(10萬戶/年),到2011年,深圳市的居民用戶也僅為220萬戶(包含租房者)。深圳市供電部門未公布近兩年的居民用戶數據,但相信不會超過估算數,因2007年之后深圳人口凈流入速度較以往已大幅放緩。

  如果說黑燈率太粗糙,則水電數據的比對應該可信。

  以上文估算的1000萬套住宅總量計算,深圳市目前的實際住宅使用戶數占住宅總量的比例僅為22%。

  以上種種分析,均圍繞供需。盡可能采取官方數據,輔以分析。細節上的誤差或在所難免,僅希望為市民提供一個可資參考的背景。但整體格局上可下結論:深圳住宅當前是供大于求,而且相當嚴重。

  存在的問題或許是持有和分配環節的失衡。以目前深圳的人口結構,的確談不上均衡。但財富分配和人口結構在此篇中難以一一展開,留待后文續之。

來源: 南方都市報
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