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李宇嘉:發展租賃市場應增加政府和機構租賃房源

繼5月4日國務院常務會議提出發展住房租賃市場之后,5月6日,住建部提出了培育和發展住房租賃市場的6條具體措施,從培育供應主體、鼓勵租賃消費等多個角度,構建住房租賃市場發展的長效機制。

1998年“房改”以來,我國住房供應基本是住房銷售市場的“單極化”發展,而本該平行發展的住房租賃市場則一直跛腳前行。目前,城市化進入“下半場”,即人口向大城市及周邊集聚,各大城市房價暴漲,樓市存量凸顯,租賃需求邊際增長更快。

2014年,通過市場租賃(包括城中村)解決居住的總人口有3億左右,占城市常住人口近40%。流動人口的租賃需求更明顯,國家衛生計生委《中國流動人口發展報告2014》顯示,截至2013年,全國流動人口2.45億,超過總人口的1/6,但一直以來,住房供應“重售輕租”。目前,以農民工和大學畢業生為主的新市民是住房消費新主體,租賃是他們落腳城市后的首選,甚至是長期選擇,但政策仍囿于鼓勵買房。

同時,新房開發和銷售對地方財政、招商、稅收和經濟的貢獻很大。在房屋供應方面,地方政府偏重于新增供應,特別是經濟價值更大的商業辦公用房和工業廠房,而非存量房再利用,甚至各地編制的住房建設規劃中,鮮有關于房屋租賃的規劃。

租賃供應“錯配”也很嚴重。自2011年6月有統計以來,全國房屋租賃價格已連續5年上漲。目前,新市民集聚的大城市,套均70平方米的商品住房月租金在2000~5000元。2015年,全國農民工月均收入才3072元,大學畢業生收入甚至低于農民工。商品房租金高不可攀,而低租金的小產權房、舊城也在不斷萎縮。

    其次,租房或為買房前過渡,或為降低成本,中小套型理應是租賃供應主體。2015年,住建部對外來人口集中的16個大城市的調查顯示,租住需求以中小戶型為主、50平方米以下的占比75%。但是,從購房需求和最大化盈利的角度出發,房地產開發卻以大戶型為主,中小戶型租賃房源較少。

面對中低收入者,房屋租賃的公共產品屬性更明顯。機構租賃是穩定市場、降低租金和權益保障的壓艙石。國際上,政府公租房和地產企業、金融機構、非盈利組織等私人機構租賃(接受租金管制和政府補貼)的房源占市場份額30%以上。

根據國家統計局全國第六次人口普查,截至2010年底,我國有25.8%的城市居民租住住房,89.5%的可出租房屋來自私人出租住宅。2010年,基于北京租客的網絡調查顯示,租賃市場上的租賃關系類型以個體房東直租為主,個體房東直租和個體二房東轉租的比重超過80%;只有約6%的租賃住房來自機構出租人,主要的機構出租人是就業單位(4%)和房管部門(2%)。

我國機構租賃不足有兩大原因,一是政府公租房供應少。二是地價和財務成本高,相比開發和銷售,租賃收益太低。

目前,主要城市租售比(每平方米月租金與每平方米售價之比)在250倍左右,重點城市在600~800倍。在無風險收益率可達4%時,投資租賃的收益太低、回收期太長,趕不上開發和銷售。同時,企業自有或收購房屋占用資金體量大,租金收益低,投資期限錯配,流動性風險突出,加上證券化或信托投資基金滯后,機構租賃難成氣候。

管制缺失也是租賃市場被偏廢的原因。長期以來,房屋開發和銷售上的監管更多,租賃市場的監管相對較少。作為輕資產服務行業,“個體出租+中介服務”是我國目前租賃供應的主模式。但由于房價上漲,信息不對稱和搬家成本高,租客處于弱勢,加上監管少、門檻低、信用不彰,假房源、騙取中介費、隨意漲租等亂象叢生。

事實上,近年來國家培育住房租賃市場的政策文件很多,但租賃市場改觀很少。直接原因就在于租賃住房規劃和供應被偏廢,中小戶型、低租金房源太少,政府公租和機構租賃房源規模小,以及租賃監管缺失。

壯大住房租賃市場,從根本上講要從租賃住房公共產品的屬性出發,發揮政府公共服務的本職,本著百姓對租賃住房的強大訴求,從編制和落實住房租賃規劃,壯大公租房等機構租賃占比,強化以租金為核心的租賃監管等入手。


來源: 每日經濟新聞

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